نوع مقاله : مقاله پژوهشی
نویسندگان
دانشگاه زنجان
چکیده
کلیدواژه‌ها
بررسی و تحلیل نقش بازارچه‌های مرزی در قیمت زمین و مسکن شهری (نمونه موردی شهر بانه در مقطع زمانی 1392-1375)
|
محسن احدنژاد روشتی: |
دانشیار جغرافیا و برنامه‌ریزی شهری، دانشگاه زنجان، ایران* |
چکیده
در دهههای اخیر در تحقیقات اقتصادی، اجتماعی و اکولوژیکی به مناطق مرزی و مسائل آن‌ها توجه بسیاری شده است. این رغبت و علاقه وافر از آن نشأت‌گرفته است که این مناطق ویژه ممکن است موجب ایجاد سازگاری و همسانی اقتصادی در همگرایی بین کشورها گردند. در کل مبادله تجاری و اقتصاد پویای مناطق مرزی میتواند نقش اساسی در ترقی و پیشرفت توسعه پایدار، به‌ویژه اقتصاد نواحی مرزی، بهبود استانداردهای زندگی مردم، کاهش فقر، توزیع مناسب درآمد و تسریع همکاریهای بیشتر بین نواحی مرزی داشته باشد. ایجاد بازارچه‌های مرزی در چند دهه اخیر تأثیرات زیادی بر شهرها گذاشته است. ازجمله این تأثیرات می‌توان به رشد و توسعه شهرها، افزایش تجارت و مبادلات و افزایش قیمت زمین و مسکن اشاره کرد. این پژوهش به بررسی نقش بازارچه مرزی در قیمت زمین و مسکن بر روی شهر بانه در طی دوره 1392-1375با استفاده از روش توصیفی-تحلیلی پرداخته است. آمارهای مورداستفاده از بنگاههای املاک زمین و مسکن گردآوری‌شده است. و همچنین آمار تعداد پروانهای ساختمانی از شهرداری بانه اخذشده است. در این تحقیق با استفاده از سه شاخص(حداقل، حداکثر و میانگین) دو متغیر زمین مسکونی و زمین تجاری مورد بررسی قرارگرفته‌اند. همچنین از روش Crosstab برای ارزیابی روند قیمت استفاده‌شده است. نتایج به‌دست‌آمده حاکی از این است که محلات واقع در مرکز شهر به دلیل دسترسی به خدمات و مراکز تجاری از افزایش قیمت بیشتری برخوردار بوده و به‌موازات دور شدن از مرکز شهر قیمت زمین و مسکن روند نزولی پیدا میکند.
واژههای کلیدی: بازارچه مرزی، بانه، زمین، مسکن، Crosstab.
1- مقدمه
1-1- طرح مسأله
امروزه افزایش بی‌رویه جمعیت با توجه به ضعف امنیت و تثبیت جمعیت در مناطق مرزی، افق بسیار پیچیده‌ای برای آینده نواحی حاشیه‌ای پدید آورده است.در قرن تکنولوژی و اطلاعات، کشوری موفق خواهد بود که بتواند مشکلات جمعیتی خود را به حداقل برساند و با استفاده از راهکارهای مختلف اقتصادی، اجتماعی و امنیتی بتواند جمعیت را به ماندن در نواحی مرزی و محل تولدشان علاقه‌مند نماید(رضایی، 1380: 17).
یکی از سیاست‌های موفق دولت در دو دهه اخیر ایجاد بازارچه‌های مرزی بوده است. این بازارچه‌ها در نواحی مرزی، بسته به میزان فعالیت و ارتباط تجاری با کشورهای همسایه در ابعاد ملی و منطقه‌ای اثرات مثبتی را داشته و در سطح محلی نیز تأثیرات قابل‌توجهی را داشتهاند.
دسترسی عادلانه به زمین و استفادهی بهینه از آن، یکی از مؤلفه‌های اساسی توسعهی پایدار شهری محسوب می‌شود(مهدی‌زاده، 1379: 70). توجه به زمین به‌عنوان یک منبع اصلی و تجدید ناپذیر در توسعهی پایدار شهری امری ضروری است، چراکه زمین شهری جزو منابع اصلی توسعهی پایدار شهر تلقی می‌شود و دسترسی عادلانه و استفاده بهینه از آن‌یکی از مؤلفه‌های توسعه پایدار است. پس‌ازاین دیدگاه زمین یک ثروت همگانی است و بستری مناسب برای فعالیت‌های شهروندان و ابزاری برای تحقّق خواست‌ها و آرزوهای انسانی است(کریمی، 1380: 31).
از سال 1380 به بعد شهر بانه کم‌کم کارکرد تجاری - توریستی پیدا میکند و در برابر تجربه جدیدی قرار می‌گیرد و آن سیل مسافران برای خرید کالا از مراکز تجاری شهر است. این امر موجب می‌شود که کاربریهای شهر بانه تغییر جهت محسوسی به سمت افزایش قیمت زمین و مسکن و تغییر کاربری‌ها به نفع کاربری تجاری، مسکونی، مراکز اقامتی و پذیرایی صورت بگیرد. رشد بخش تجاری که درنتیجه فعالیت بازارچه مرزی و مبادلات غیررسمی به وجود آمد، به‌صورت مجتمع‌های تجاری و بازارچه‌ها نمود پیدا میکند. درنتیجه این امر، مهاجرتها به بانه و سکونت افزایش پیدا مینماید و به افزایش قیمت زمین و مسکن منجر شده است.
1-2- اهمیت و ضرورت
در اقتصاد نیز با توجه به اینکه زمین عرصه هرگونه فعالیت اقتصادی است، از زمین به‌عنوان نخستین نهاد تولید در تمامی بخش‌ها یاد می‌شود. یکی از معیارهای موردبحث در این مقاله، بررسی اثرات بازارچه مرزی بر روی قیمت زمین و مسکن است. بازارچه‌های مرزی یکی از عوامل تأثیرگذار بر اقتصاد و تجارت و توسعه شهری محسوب میگردند. بازارچه مرزی با فراهم کردن زمینه سرمایهگذاری و معاملات اقتصادی باعث اشتغال و افزایش درآمد برای مردم شهر بانه شده است. در شهر مرزی بانه افزایش قیمت زمین و مسکن بعد از احداث بازارچه مرزی روندی صعودی داشته است. و با توجه به‌ضرورت و اهمیت تأثیر بازارچه مرزی بر روی اقتصاد شهر و اینکه در کدام قسمت از شهر بیشترین افزایش قیمت را در برداشته است، انجام این تحقیق ضروری به نظر میرسید.
1-3- اهداف پژوهش
- مطالعه رابطه بین تأسیس بازارچه مرزی و افزایش قیمت زمین و مسکن؛
- بررسی میزان ارزیابی و تحلیل قیمت زمین مسکونی و زمین تجاری در محلات مختلف شهر؛
1-4- پیشینه پژوهش
- مورشید و همکارانش (2005)، در مقالهای تحت عنوان "اقتصاد مرزی کامبوج"، به بررسی مبادلات مرزی، کامبوج، لائوس، ویتنام و تایلند می‌پردازد. در این تحقیق چهار جنبه در ارتباط با اقتصاد مرزی در کامبوج موردتوجه قرارگرفته است. و از این موارد نتیجه گرفتهاند، نواحی که در مجاورت مرز با تایلند قرار دارند، دارای فعالیت بیشتر و در معرض اثرات زیادی مانند افزایش اشتغال، درآمد، منابع و نیز کاهش فقر قرار دارند.
- لی پائویه و همکارانش (2004)، به بررسی اثرات اقتصادی-اجتماعی تجاری مرزی و تأثیر آن در افزایش استانداردهای سطح زندگی مردم در سه ایالت کشور لائوس می‌پردازند. این گزارش در 4 قسمت تهیه‌شده که در قسمت اول به چارچوبهای سیاسی تجارت و اقتصاد در نواحی مرزی، در قسمت دوم به کالاهای تولیدشده در منطقه موردمطالعه و چگونگی صادر شدن آن و سپس آنالیز تجارت مرزی بر روی استانداردهای سطح زندگی مردم این نواحی می‌پردازد و درنهایت پیشنهاد‌هایی را ارائه می‌دهد.
-رضایی(1389)، در پایان‌نامه کارشناسی ارشد خود تحت عنوان "تأثیر بازارچه‌های مرزی بر رشد فیزیکی و اقتصادی اجتماعی شهرهای مجاور، مورد بازارچه مرزی باشماق مریوان" به این نتیجه رسیده است که بازارچه مرزی باشماق ازلحاظ فیزیکی و اقتصادی-اجتماعی تأثیر شگرفی بر شهر مریوان گذاشته و رونق و رکود بازارچه مرزی باشماق منجر به واکنش شهر نسبت به این تغییرات به‌صورت رشد فیزیکی، جذب جمعیت، اشتغال و بیکاری، رفاه و یا عدم رفاه و... برای ساکنان شده است.
- حاجی‌نژاد و احمدی (1389)، در مقالهای با عنوان "تأثیرات اقتصادی گردشگری تجاری بر مناطق شهری، مطالعه موردی: شهر بانه" در مورد اثرات گردشگری بر شهر بانه مطالعاتی انجام دادهاند و استنباط می‌نمایند که گردشگری در سال‌های اخیر با تکیه‌بر مبادلات مرزی و تجاری در بازارهای داخل شهر باعث رشد متغیرهای اقتصادی در شهر بانه شده است. و گردشگری تجاری نقشی مؤثر در تغییرات اقتصادی شهر بانه داشته است. اگرچه تغییراتی مانند افزایش قیمت زمین و مسکن در شهر را می‌توان از جنبههای منفی این پدیده دانست که باعث بروز ناهنجاری‌هایی در بازار زمین در شهر بانه شده است. تفاوت بسیار زیاد قیمت زمین، در مناطق مختلف شهر و افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بهای مجتمع‌های تجاری و منازل در شهر بانه به دلیل افزایش تقاضا برای کالاها و خدمات باعث ناهنجاری در مسئله زمین و افزایش زمینخواری شده است.
1-5- سؤالها و فرضیههای تحقیق
در فرآیند پژوهش در پی پاسخگویی به این سؤال هستیم که تأثیر ایجاد بازارچه مرزی برافزایش قیمت زمین مسکونی و زمین تجاری در محلات مختلف شهر بانه به چه صورت بوده و در صورت افزایش قیمت، روند این تغییرات در مرکز شهر و محلات دورتر از مرکز تجاری چگونه بوده است؟
1-6- روش تحقیق
روش تحقیق مورداستفاده در پژوهش حاضر توصیفی - تحلیلی بوده و به لحاظ نوع تحقیق کاربردی است. شیوه گردآوری اطلاعات اسنادی – کتابخانهای و برداشت میدانی بوده است. در روش اسنادی- کتابخانهای به‌صورت گردآوری منابع از مراکز رسمی، کتب، مقالات و پایاننامهها و استفاده از اطلاعات و مجموعه گزارش‌ها در ارتباط با موضوع و مطالعات طرح جامع شهر بانه بوده است. در مطالعات میدانی با مراجعه به بنگاههای املاک زمین و مسکن دادهها و اطلاعات موردنظر گردآوری‌شده است. تکنیک مورداستفاده در این پژوهش" تحلیل روند" است؛ بدین‌صورت که روند تغییرات قیمت زمین و مسکن در طی سال‌های 1375 تا 1392 صورت گرفته است. پس از جمعآوری اطلاعات و دادههای مربوط به قیمت زمین و مسکن در سال‌های موردنظر برای ثبت دادهها و نمایش همزمان موقعیتی – توصیفی آن‌ها از نرم‌افزار Excel , Arc/GIS استفاده‌شده است و در آخر نمایش تدریجی تغییرات از طریق نرم‌افزار Idrisi Selva و بهکارگیری مدل Crosstab صورت پذیرفته است. در این روش ابتدا اطلاعات موردنظر را طبقه‌بندی نموده و سپس این اطلاعات طبقه‌بندی‌شده در دورههای زمانی مختلف باهم مقایسه می‌شود. نتیجه این مقایسه به‌صورت یک جدول ماتریسی ارائه میگردد. طبق جدول به‌دست‌آمده از این روش می‌توان حداقل، حداکثر و همچنین مقدار متوسط تغییرات را مشخص نمود(احدنژاد، 1379: 67). در این روش با استفاده از نتایج حاصله از مقایسه متغیرها، در مقاطع زمانی مختلف، مشخص می‌شود که متغیر موردنظر در طول بازه زمانی موردنظر چه تغییر و تحولاتی را داشته است.
شکل 1: روند مفهومی مدل تحقیق
7-1 معرفی متغیرها و شاخصها
متغیرهایی که در این تحقیق بررسی‌شده‌اند شامل(زمین مسکونی و زمین تجاری) است که در طول تحقیق مورد ارزیابی قرارگرفته‌اند. برای برآورد قیمت زمین مسکونی و زمین تجاری از سه شاخص حداقل و حداکثر و میانگین قیمت بهره گرفته‌شده است.
1-8- محدوده و قلمرو پژوهش
شهر بانه به‌عنوان مرکزیت اداری- سیاسی و خدماتی از شهرهای استان کردستان است، که به لحاظ تأثیرپذیری از خصوصیات جغرافیایی و اقلیمی ناحیهای و منطقه‌ای از مناطق کوهستانی و جنگلی استان محسوب می‌شود(مهندسین مشاور نقش پیراوش، 1385: 6). این شهر در فاصله 270 کیلومتری شمال غربی سنندج و در منطقه‌ای پای کوهی - دشتی قرار دارد، و بهوسیله کوههای آربابا در 3 کیلومتری جنوب شهر به ارتفاع 2220 متر، بابوس در 3 کیلومتری شرق بانه به ارتفاع 2381 متر و قلارش در 7 کیلومتری شمال شهر به ارتفاع 2350 متر احاطه‌شده است(سازمان جغرافیایی نیروهای مسلح، 1373: 15).
شکل 2: موقعیت شهر بانه
2- مفاهیم، دیدگاه‌ها و مبانی نظری
2-1- شهر مرزی
شهر مرزی به شهر و شهرستانهای نزدیک بین دو مرز کشور گفته می‌شود. شهرهای مرزی به دلیل تماس با محیطهای گوناگون داخلی و خارجی دارای ویژگیهای خاصی هستند. که می‌توان به دوری از مرکز، تنوع قومیتها، اقتصاد غیررسمی و قاچاق کالا، توزیع نامتناسب جمعیت و... اشاره کرد.
2-2- بازارچه مرزی
بازارچه مرزی محوطهای است محصور واقع در نقاط صفر مرزی و در جوار گمرکات، مجاز به انجام تشریفات ترخیص کالا، یا مکانهایی که طبق تفاهمنامههای منعقدشده بین جمهوری اسلامی ایران و کشورهای هم‌جوار تعیین می‌شود، که اهالی دو طرف مرز میتوانند تولیدات و محصولات محلی خود را با رعایت مقررات و صادرات و واردات جهت دادوستد در این بازارچه‌ها عرضه نمایند(وزارت امور اقتصادی و دارایی، 1371: 1).
2-3- زمین شهری
امروزه زمین شهری بستر اصلی کلیه تصمیماتی است که مقولهی شهرسازی و توسعه شهرها را موجودیت میبخشد و کلیه ایدهها و آرمانهای شهرسازی بر روی آن معنا و مفهوم پیدا میکند. موضوع زمین و چگونگی استفاده از آن بستر اصلی برنامه‌ریزی شهری محسوب می‌شود، درواقع مشخصات و ویژگیهای زمین شهری ازنظر مقدار، شکل زمین، خصوصیات طبیعی، پوشش گیاهی و ... از عوامل اصلی تعیین‌کننده شکل توسعه شهری و نحوه ساماندهی فضای فعالیت‌ها و خدمات است(مرکز مطالعات برنامه‌ریزی وزارت کشور، 1383). توجه به زمین به‌عنوان یک منبع اصلی و تجدید ناپذیر در توسعه پایدار شهری امری ضروری است، چرا که زمین جزو منابع اصلی توسعه پایدار شهری تلقی می‌شود. بنابراین دیدگاه، زمین یک ثروت همگانی است و بستری مناسب برای فعالیت‌های شهروندان و ابزاری برای تحقق خواست‌ها و آرزوهای انسانی است(حکمت‌نیا، 1389: 84 به نقل از صمدی، 1391: 3).
2-3-1 زمین از دیدگاه توسعه پایدار شهری
دسترسی عادلانه به زمین و استفادهی بهینه از آن، یکی از مؤلفه‌های اساسی توسعهی پایدار شهری محسوب می‌شود(مهدی‌زاده، 1379: 70). توجه به زمین به‌عنوان یک منبع اصلی و تجدید ناپذیر در توسعهی پایدار شهری امری ضروری است، چرا که زمین شهری جزو منابع اصلی توسعهی پایدار شهر تلقی می‌شود و دسترسی عادلانه و استفاده بهینه از آن یکی از مؤلفه‌های توسعه پایدار است. پس‌ازاین دیدگاه زمین یک ثروت همگانی است و بستری مناسب برای فعالیت‌های شهروندان و ابزاری برای تحقّق خواست‌ها و آرزوهای انسانی است(کریمی، 1380: 31).
2-3-2 اثرگذاری بازار زمین بر اقتصاد
منابع طبیعی نقش مهمی در اقتصاد کشورها دارند و زمین یکی از مهم‌ترین این منابع است، رونق یا رکود در بازار زمین، بر دیگر بازارها اثر میگذارد(فراهانی‌فرد، 1387: 103). تأثیر بازار زمین بر اشتغال، تورم و تولید ناخالص باعث نقش زیاد بر اقتصاد کلان شده است. حوزههای تولیدی و خدماتی به‌شدت از بازار زمین تأثیر میپذیرند. علاوه بر این، بخش قابل‌توجهی از تورم کشور که به بروز پدیده فقر دامن میزند، ناشی از تورم موجود در بازار زمین است. درصورتی‌که اقتصاد بازار زمین به‌صورت صحیح عمل کند و تورم از بازار زمین حذف شود، بخش زیادی از تورم موجود در کل اقتصاد کشور حذف خواهد شد.
2-4- مسکن
مسکن به‌عنوان یکی از پدیدههای واقعی، از نخستین مسائلی است که بشر همواره با آن دست‌به‌گریبان بوده و همواره تلاش برای دگرگونی و یافتن پاسخی مناسب، معقول و اندیشیده برای آن است.
مسکن برای بسیاری از خانوادهها در سراسر جهان بالاترین هزینه و مهم‌ترین دارایی است. و برای تمامی خانوارها مهم‌ترین عامل تعیین‌کننده کیفیت زندگی است(C.Warnock & E.Warnock, 2008: 239).
مسکن هماکنون عامل اصلی جامعهپذیری افراد نسبت به جهان و کالایی عمده و تعیین‌کننده در سازمان اجتماعی فضاست که در شکل‌گیری هویت فردی، روابط اجتماعی و اهداف جمعی افراد نقش تعیین‌کننده‌ای دارد(Short,2006: 199).
2-4-1-عوامل تأثیرگذار بر قیمت زمین و مسکن
عوامل مؤثر در عرضه و تقاضا و تعیین قیمت زمین شهری تا حد زیادی به ویژگیهای منحصربه‌فرد آن به‌عنوان یک کالای خصوصی و عمومی مربوط می‌شود. همچنین رابطه پایگاه اقتصادی ساکنین با قیمت زمین نشان از مثبت بودن رابطه بین این دو متغیر است. درواقع هر چه ساکنین محلهای دارای پایگاه اقتصادی و اجتماعی بالاتری باشند به همان نسبت بر قیمت زمین افزوده می‌شود.
شکل 3: عوامل مهم و تأثیرگذار در قیمت زمین شهری (میرکتولی به نقل از Bredan,2005: 214)
3- تحلیل یافته‌ها
3-1- پیامدهای عملکردی- فضایی اقتصاد مرزی
3-1-1- تأثیر مبادلات بر قیمت زمین در محلات 16 گانه شهر بانه
در این پژوهش اساس کار بر مبنای ناحیه بندی منتج از طرح جامع و تقسیمبندی رسمی محلات 16 گانه شهر بانه است. در طرح جامع، شهر بانه به 5 ناحیه اصلی و 16 محله تقسیمبندی شده است که این نواحی و محلات به‌عنوان مدیریت شهری تعیین گردیدهاند. بدین دلیل در این پژوهش برای بررسی قیمت زمین و مسکن در سطح شهر نقشه محلات 16گانه به‌عنوان مبنای کار قرارگرفته است، تا با اهداف طرح جامع شهر در یک راستا باشند.
3-1-2- مسائل مربوط به ارزش زمین و مسکن در مناطق مختلف شهر و شناخت عوامل مؤثر بر این تغییرات.
در این پژوهش، دو متغیر زمین مسکونی و تجاری با سه شاخص حداقل قیمت، حداکثر قیمت و میانگین قیمت از سال 1375 تا 1392 و نیز تعداد پرونده‌های ساختمانی در محلات 16 گانه شهر بانه موردبررسی قرارگرفته است. و برای هر شاخص، قیمت به‌صورت طبقات در نظر گرفته‌شده است.
جدول1: طبقات قیمت دو متغیر(زمین مسکونی و زمین تجاری به تومان)
|
طبقه |
مسکونی(تومان) |
زمین تجاری(تومان) |
|
1 |
20000-0 |
100000-0 |
|
2 |
50000-20000 |
300000-100000 |
|
3 |
100000-50000 |
700000-300000 |
|
4 |
300000-100000 |
1200000-700000 |
|
5 |
700000-300000 |
2000000-1200000 |
|
6 |
1200000-700000 |
2500000-2000000 |
|
7 |
1700000-1200000 |
3000000-2500000 |
|
8 |
2000000-1700000 |
3500000-3000000 |
|
9 |
3000000-2000000 |
- |
منبع: یافتههای تحقیق
3-1-2-1- بررسی و تحلیل تغییرات قیمت زمین مسکونی.
بررسی و تحلیل نمودارها و نقشه‌های مربوط به قیمت زمین مسکونی(اشکال شماره9-4) در محلات شانزده‌گانه شهر بانه طی این دوره نشان‌دهنده روند تغییرات متوسط قیمت زمین مسکونی این محلات است، محلات 10، 6 و 3 بیشترین قیمت را دارند و کمترین قیمت مربوط به محله 16 بوده است. در روند تغییرات میانگین قیمت زمین مسکونی در سال 92، نقشه‌های حاصل از روش Crosstab نشان می‌دهد که محلات 10 و 6 دارای بیشترین قیمت می‌باشند و در طبقه 9 قرار می‌گیرند. با توجه به نمودار روند تغییرات حداکثر قیمت زمین مسکونی بیشترین تغییرات مربوط به محله 10 و 3 است که همواره روندی افزایشی در این دو محله وجود داشته است، و بر اساس نقشه‌های حاصل از روش Crosstab در سال 92، بیشترین قیمت مربوط به محله 3، 10، 6 و 7 است و کمترین قیمت مربوط به محله 16 است. نمودار روند تغییرات حداقل قیمت زمین مسکونی نشان می‌دهد که کمترین قیمت مربوط به محلات 16 و 5 است که به دلیل شیب زیاد و کمبود و عدم دسترسی به امکانات و خدمات شهری، قیمت زمین مسکونی کمتر از سایر محلات است. محله 5 به‌جز شهرک جهاد سایر بخش‌های دیگر این محله دارای شیب زیاد و دور از امکانات و خدمات شهری است و قیمت زمین و مسکن کمتر از سایر محله‌های دیگر است. محله 3 در طی دوره موردمطالعه بیشترین افزایش قیمت را داشته است، به صورتی که در سال 75 جزو طبقه 1 بوده است و در سال 92 قیمت زمین مسکونی به طبقه 9 رسیده است که به دلیل شهرک نور است، که بیشتر اقشار با درآمد بالا، به دلیل وجود امکانات و خدمات شهری تمایل به زندگی در این محله هستند.
شکل 4: روند تغییرات متوسط قیمت زمین مسکونی در شهر بانه
شکل 5- روند تغییرات میانگین قیمت زمین مسکونی در محلات 16گانه شهر بانه
شکل 6- روند تغییرات حداکثر قیمت زمین مسکونی در محلات 16 گانه شهر بانه طی دوره 1392-1375.
شکل 7: روند تغییرات حداکثر قیمت زمین مسکونی در محلات 16گانه شهر بانه طی دوره.
شکل 8: روند تغییرات حداقل قیمت زمین مسکونی در محلات 16گانه شهر بانه طی دوره
شکل 9- روند تغییرات حداقل قیمت زمین مسکونی در محلات 16گانه شهر بانه طی دوره
3-1-2-2- بررسی و تحلیل تغییرات قیمت زمین تجاری: بررسی و تحلیل نقشه‌ها و نمودارهای مربوط به قیمت زمین تجاری(اشکال15-10) در محلات 16گانه شهر بانه نیز نشان‌دهنده روند تغییرات میانگین قیمت زمین تجاری است. روند تغییرات متوسط قیمت زمین تجاری نشان می‌دهد بیشترین قیمت زمین تجاری مربوط به محله 10، 7 و 1 و کمترین قیمت مربوط به محلات 16، 9 و 3 است. نقشه‌های حاصل از روش Crosstab مربوط به روند حداکثر قیمت زمین تجاری نشان می‌دهد بیشترین قیمت مربوط به محلات 10 و 7 و 1 و کمترین قیمت زمین تجاری مربوط به محلات 16 و 3 است. بر اساس نمودار و نقشه‌های مربوط به حداقل قیمت زمین تجاری، کمترین قیمت مربوط به محلات 11 و 3 و 16 است که دور از مرکز اصلی تجاری قرارگرفته‌اند. و در سطح محله نقش تجاری ضعیفی برای ساکنان محله ایفا می‌نمایند. نکته قابل‌توجه مربوط به قیمت زمین تجاری مربوط به محله 10 است که در هر سه شاخص(حداقل و حداکثر و میانگین) بیشترین قیمت را دارد. محله 10 به دلیل افزایش روزافزون احداث مجتمع‌های تجاری و پاساژها، حتی در سطح منطقه‌ای و معاملات تجاری وسیع، قیمت مغازه‌ها و نیز اجاره‌بها و معامله زمین تجاری تفاوت زیادی با سایر محلات دارد. محلات 14 و 13 نیز به دلیل نزدیکی به مرکز تجاری قیمت زمین تجاری نیز در این محلات زیاد است و بر اساس طبقه‌بندی انجام‌شده برای زمین تجاری جزو طبقه 6 هستند.
شکل 10- روند تغییرات میانگین قیمت زمین تجاری در محلات 16گانه شهر بانه طی دوره.
شکل 11- روند تغییرات میانگین قیمت زمین تجاری در محلات 16گانه شهر بانه طی دوره.
شکل 12: حداکثر قیمت زمین تجاری در محلات 16گانه شهر بانه طی دوره.
شکل 13: روند تغییرات حداکثر قیمت زمین تجاری در محلات 16گانه شهر بانه.
شکل 14: روند تغییرات حداقل قیمت زمین تجاری در محلات 16گانه شهر بانه طی دوره.
شکل 15: روند تغییرات حداقل قیمت زمین تجاری در محلات
همچنین برداشت‌های میدانی پژوهشگران و تحلیل نقشه‌ها، عوامل مؤثر در تعیین قیمت معاملات زمین و مسکن در قسمتهای مختلف شهر را می‌توان به شرح زیر جمع‌بندی نمود:
- محله گلشهر،فاز دو(واقع در محله 11): دور بودن نسبی از مرکز شهر، برخورداری ناکافی از خدمات شهری به‌عنوان عوامل منفی تأثیرگذار و نوساز بودن محله و دسترسیهای مناسب ازجمله عوامل مثبت تأثیرگذار؛
- شهرک نور(واقع در جنوب محله 3): نزدیکی به خیابان اصلی و مرکز شهر، دسترسی مناسب، هم‌جواری با پهنه بزرگ فضای سبز و تأثیر آن در ارتقای کیفیت محله شهری؛
- محله‌های صالحآباد و حمزهآباد(واقع در محله 16): شیب زیاد معابر و کیفیت نامطلوب شبکه معابر، دوری از مرکز شهر و دسترسی نامناسب به سایر قسمتهای شهر؛
- شهرک جهاد(واقع در محله 5): نزدیکی به بلوار و خیابان اصلی شهر، هم‌جواری با فضای سبز شهری، شیب زیاد زمین در برخی قسمتهای محله؛
- محله‌های قدیمی شهر(واقع در محلات 1،6،7،8): واقع‌شدن در مرکز شهر و نزدیکی به هسته مرکزی قدیم شهر، بالا بودن مزیت نسبی برای استقرار فعالیت‌های اقتصادی؛
- قیمت معاملات مسکن در شهر بانه خصلتی دوگانه دارد. تا جایی که شلوغی مرکز شهر و تمرکز واحدهای اقتصادی و مشکلات ناشی از آن باعث کاهش کیفیت محیط شهری در محله‌های مرکزی شهر نشده و مزیتها و مرغوبیتهای واقعی و ذهنی برای سکونت در آنجا برای ساکنین وجود دارد، قیمت زمین و زیربنای مسکونی در این محلهها در سطح بالایی قرار داشته و این محلهها مورد استقبال اقشار متوسط و پردرآمد(به‌ویژه بازاری) شهر قرار می‌گیرد. در مقابل، درصورتی‌که به دلیل مشکلات ناشی از تمرکز واحدهای اقتصادی و تجاری در مرکز شهر، کیفیت سکونتی محله‌های مرکزی شهر پایین میآید. روند جایگزینی خانوارهای اقشار کمدرآمد و مهاجر به‌جای خانوارهای قدیمی و پردرآمد و اصیل شهری در این محلهها شروع‌شده و گسترش مییابد و به‌موازات آن، قیمت معاملات زمین و مسکن در آن‌ها نیز کاهش مییابد.
- به‌موازات دور شدن از مرکز شهر، روند عمومی تغییر قیمت معاملات زمین و مسکن نزولی است. و این ویژگی در محلات حاشیه‌ای مهاجرنشین و محل سکونت اقشار کمدرآمد شهری تشدید می‌شود. کاهش امکانات دسترسی، کمبود تسهیلات خدمات شهری، پایین بودن منزلت اجتماعی، ساخت‌وساز حاشیه‌ای و بدون برنامه، کیفیت پایین محیط شهری، بالا بودن فراوانی نسبی خانوارهای کمدرآمد و مهاجر و ... از عوامل مؤثر بر پایین بودن قیمت زمین و مسکن در این محلات است. از سال 1375 که ابتدای شروع کار پژوهش موردنظر است و همزمان با شروع فعالیت مبادلات مرزی است، قیمت زمین و مسکن تغییر نمیکند و روال عادی خود را طی میکند. از سال 1380، به بعد به دلیل افزایش مبادلات تجاری و رونق گرفتن فعالیت‌های اقتصادی قیمت زمین و مسکن نسبت به شهرهای مجاور خود افزایش زیادی مییابد. بنا بر دادهها و آمارهای موجود در سال 1385 و بخصوص در سال 1386، افزایش قیمت قابل‌توجهی در قیمت معاملات زمین و مسکن مشاهده می‌شود.
- در سال 1387 و 1388 قیمت زمین و مسکن رکود پیدا میکند. کاهش رونق معاملات و فعالیت‌های تجاری و همچنین اعمال سیاستهایی در رابطه با کاهش قیمت زمین و مسکن در سطح ملی که بر روی شهر بانه هم تأثیر میگذارد، ازجمله دلایلی هستند که می‌توان اشاره کرد.
- از سال 1390 به بعد فعالیت‌های اقتصادی و تجاری در شهر بانه دوباره رونق می‌گیرد و سرمایهگذاری در بازار زمین و مسکن ادامه مییابد. قیمت معاملات زمین و مسکن افزایش قابل‌ملاحظه‌ای مییابد.
3-1-3- افزایش ساخت‌وساز مسکن
بازارچه مرزی با فراهم کردن زمینه سرمایهگذاری و معاملات اقتصادی باعث اشتغال و افزایش درآمد برای مردم شهر بانه شده است. این افزایش درآمد بر بخش مسکن تأثیر مستقیم گذاشته است.
بعد از احداث بازارچه و از سال 1380 به بعد به‌تدریج شهر بانه کارکرد تجاری-توریستی به خود می‌گیرد، در برابر تجربه جدیدی قرار می‌گیرد و آن سیل ورود مهاجران به شهر برای خرید اجناس است. این امر موجب می‌شود که تغییر جهت محسوسی از سایر کاربری‌ها به سمت کاربری تجاری، مسکونی و مراکز خدماتی و اقامتی صورت بگیرد. افزایش مجتمع‌های تجاری درنتیجه رشد بخش تجاری در بافت فیزیکی شهر، نمود پیدا میکند. درنتیجه مهاجرتها به شهر بانه جهت سکونت افزایش پیدا میکند. مکان گزینی افراد مهاجر موجب افزایش بیشتر ساخت‌وسازها می‌شود. بر اساس آمار اخذشده از شهرداری بانه طی سال‌های 89-1375 صدور پروانه‌های ساختمانی روندی افزایشی داشتهاند و در سال‌های 90، 91 و 92 روندی کاهشی را داشته است(جدول شماره 2 و شکل شماره16).
جدول 2: تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده از سال 1375 تا سال 1392.
|
سال |
75 |
76 |
77 |
78 |
79 |
80 |
81 |
82 |
83 |
84 |
85 |
86 |
87 |
88 |
89 |
90 |
91 |
92 |
|
تعداد |
162 |
163 |
141 |
95 |
137 |
185 |
236 |
182 |
243 |
196 |
218 |
387 |
258 |
301 |
697 |
441 |
315 |
217 |
|
فراوانی تجمعی |
162 |
325 |
466 |
561 |
698 |
883 |
1119 |
1301 |
1544 |
1740 |
1958 |
2345 |
2603 |
2904 |
3601 |
4042 |
4357 |
4574 |
مأخذ: شهرداری بانه.
شکل شماره 16: تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده طی دوره 92-75
4- نتیجهگیری
گسترش بازارچه‌های مرزی در چند سال اخیر منجر به رشد مراکز اقتصادی در شهرهای مرزی شده است. بازارچه‌های مرزی دارای تأثیرات و کارکردهایی درزمینه‌ی اقتصادی در سطوح محلی، ملی و منطقه‌ای هستند. با تأسیس بازارچه مرزی در شهر بانه مبادلات تجاری افزایش یافت و گردشگری تجاری با تکیه بر این مبادلات رونق گرفت. و رشد و گسترش فضایی و کالبدی شهر تحت تأثیر قرار گرفت. با توجه به اطلاعات به‌دست‌آمده و تحلیل آزمون فرضیات می‌توان استنباط نمود که معاملات تجاری و مبادلات مرزی برافزایش قیمت زمین و مسکن تأثیر بسزایی داشته است. تفاوت زیاد میان قیمت زمین و مسکن در مناطق مختلف شهر و افزایش قیمت در مرکز شهر و نزدیکی به مراکز تجاری موجب شده تا ازنظر قیمت تفاوتهای زیادی در سطح شهر وجود داشته باشد. با توجه به یافتههای این پژوهش و نقشه‌ها و نمودارهای مربوط به آن، نشان می‌دهد که بیشترین تأثیر بر قیمت زمین و مسکن، در مرکز قدیمی شهر(خیابان امام) محلات 7و 6، و مرکز جدید تجاری(خیابان شهدا) محله10، به دلیل دسترسی به خدمات و امکانات شهری و وجود مجتمع‌های تجاری و به دلیل نقش تجاری فعال حتی در سطح منطقه قیمت زمین بیشتر از سایر محله‌های شهر است، علی‌رغم این روند افزایشی باید اذعان داشت که در سال 1390 به دلیل مشکلات مرزی و سیاست‌های اعمال‌شده در این مورد میزان واردات کالا با کاهش روبرو می‌شود و در این سال قیمت واحدهای تجاری و اجاره‌بهای آن‌ها کاهش یافت و نتیجه این جریان تبدیل اکثر واحدهای تجاری به انبار کالا بود. قیمت زمین و مسکن در حاشیههای دامنه آربابا و تپه بانه کهنه(محله 2) و محله صالحآباد و حمزهآباد در محله 16 به دلیل شیب زیاد و دوری از امکانات و خدمات عمومی، قیمت زمین کمتر از سایر محلات است. همچنین قیمت زمین و مسکن در سال 1387 به دلیل سیاستهایی که در کشور وجود داشت رکود مینماید، و بعد از سال 89 دوباره رونق می‌گیرد. و قیمت زمین تجاری در هر سه شاخص(حداقل، حداکثر و میانگین) در طی دوره در محله 10، به دلیل نزدیکی به مراکز تجاری و تقاضای زیاد برای ساخت‌وساز تجاری روندی صعودی زیادی نسبت به دیگر محلات دارد. درمجموع می‌توان گفت : بازارچه مرزی بر روی یکی از مؤلفه‌های اصلی شهر بانه (زمین و مسکن) تأثیر بسزایی گذاشته است.
5- پیشنهادها
اعمال عوارض مالیاتی بر زمینهای که از سوی دلالان زمین احتکار شدهاند و باعث افزایش قیمت زمینهای شهری شدهاند.
تأمین امکانات و تسهیلات شهری در محلاتی که دارای شیب زیاد و نامناسب هستند.
نظارت دستگاههای مسئول شهری مانند شهرداری بر خریدوفروش زمین و ساخت‌وساز در سطح شهر.
استفاده از زمینهای غربی و شمال شرقی در طرحهای شهرک‌سازی، و از ساخت‌وسازهای غیرقانونی و حاشیه‌ای جلوگیری شود.
منابع:
احدنژاد روشتی، محسن(1379)، ارزیابی و مدل‌سازی تغییرات کاربری اراضی با استفاده از دادههای ماهوارهای چند زمانه و سیستم اطلاعات جغرافیایی، رساله کارشناسی ارشد، دانشگاه تربیت مدرس.
آییننامه تشکیل بازارچه‌های مرزی، 1371، وزارت امور اقتصاد و دارائی.
بحرینی، سید حسین(1377)، فرایند طراحی شهری، دانشگاه تهران، چاپ اول.
حکمت‌نیا، حسن(1389)، برنامه‌ریزی کاربری اراضی شهر بهاباد با استفاده از الگوی تحلیل SOWT، فصلنامه مطالعات شهر ایرانی اسلامی، شماره 2.
رازینی، ابراهیم علی؛ باستانی، علیرضا، گزارش تحلیلی بر نقش و عملکرد بازارچه‌های مرزی، معاونت برنامه‌ریزی و بررسی‌های اقتصادی وزارت بازرگانی، مهرماه 1381.
رضایی، علی(1380)، ماهنامه اقتصادی و بین‌المللی(اقتصاد ایران)، چون‌وچرای بازارچه‌های مرزی، دفتر هماهنگی امور اقتصادی استانداری‌های وزارت کشور، سال چهارم، شماره 36.
سازمان جغرافیایی نیروهای مسلّح(1373)، فرهنگ جغرافیایی بانه.
صمدی، رضا(1391)، تحلیل و مدل‌سازی نقش بازار زمین شهری در توسعه فضایی مکانی شهر، مورد: منطقه سه شهر مشهد، پایان‌نامه کارشناسی ارشد، دانشگاه گلستان.
عزیزی، محمدمهدی (1383)، جایگاه شاخصهای مسکن در فرایند برنامه‌ریزی مسکن، مجله هنرهای زیبا،شماره 17.
فراهانی فرد، سعید (1387)، ساختار بازار زمین در اقتصاد اسلامی، فصلنامه علمی پژوهشی اقتصاد اسلامی، سال هفتم، شماره31، پاییز1387: 131-103.
قرهنژاد، ح (1377)،"مطالعه تأثیرگذاری تقاضا بر اقتصاد توریسم"، مجموعه مقالات منتشره در ویژهنامه سمینار اصفهان و جاذبههای ایران‌گردی، اداره کل فرهنگ و ارشاد اسلامی استان اصفهان.
کریمی، حمید(1380)، توسعه پایدار شهری(با تأکید بر کاربری زمین شهری)، خلاصه مقالات هشتمین سمینار سیاست‌های توسعهی مسکن در ایران، مرکز مطالعات و تحقیقات معماری و شهرسازی ایران، چاپ اول، تهران.
مرصوصی، نفیسه، خانی، محمدباقر(1390)، تحلیل کارکردهای اقتصادی بازار تبریز و حوزه نفوذ آن، پژوهشهای جغرافیای انسانی، شماره 75، صص 152-133.
مهدی‌زاده، جواد(1379)، برنامه‌ریزی کاربری زمین، تحول در دیدگاه‌ها و روش‌ها، فصلنامه مدیریت شهری، شماره4.
میرکتولی، جعفر و همکاران(1392)، ارزیابی پایگاه اقتصادی- اجتماعی ساکنین شهر مشهد و تاثیر آن بر قیمت زمین شهری: موردمطالعه منطقه سه شهر مشهد، مجموعه مقالات پنجمین کنفرانس برنامه‌ریزی و مدیریت شهری،مشهد، ایران.
مهندسین مشاور نقش پیراوش(1385)، طرح جامع شهر بانه – مصوب 1385.
Jones, Philip, N. & Wild, Trevor(1994), Opening the Frontier: Recent spatial Impacts in the Inner German Border Zone; Regional Studies, vd.28.3.
Sermak, Agnieszku Brzosko., 2007, Theoretical Deliberations on Frontier location of
Cities, Bulletin of Geography (Socio-Economic Sires), No, 7, Pp 73-869.
Perkamann, M., 2003, Cross –Border Regions in Europe, Significance and Drivers of
Regional Cross –Border Cooperation, European Urban and Regional Studies, Vol. 10, Na 2, Pp 156-167.
Van der Veen, A. & Boot, D- L., 1995. Cross –Border Cooperation and European
Regional Policy. In, ed. H. Eskelinen and F. Snickers, 75-94. Berlin: Springing.
Rumley, Dennis & Julian V. Minghi., 1991, Introduction: The Border Landscape
Concept, Routledge, New York.
Bredan O, City economics, Cambridge”, Harvard university press,(2005).
C, Warnock, Veronica, E. Warnock Francis (2008), Markets and Housing Finance, Journal of Housing Economics 17, pp.239–251.
Short, J. R (2006), Urban Theory A critical Assessment, Rout ledge, Newyork.
)
